Étapes clés
2022 : Augmentation de 50 % de la valeur du patrimoine de MRM et entrée d’Altarea au capital de MRM
Décembre 2022, MRM change de dimension en acquérant auprès d’Altarea deux centres commerciaux situés à Flins-sur-Seine (Yvelines) et à Ollioules (Var), tous deux attenants à des hypermarchés Carrefour.
L’acquisition s’est concrétisée par des augmentations de capital représentant un montant total de 50 millions d’euros et réalisées à un prix de souscription unitaire égal à l’ANR de reconstitution par action de MRM au 30 juin 2022, soit 48,92 euros. Elles ont été souscrites à hauteur de 25 millions d’euros par SCOR SE et de 25 millions d’euros par Altarea. Le solde du prix d’acquisition a été financé par un nouveau prêt bancaire de 42 millions d’euros. Cette structure de financement permet à MRM de préserver un niveau de ratio de LTV net inférieur à 45%.
À la suite de l’émission des actions nouvelles liées aux deux augmentations de capital réalisées dans le cadre de l’opération d’acquisition, les participations respectives de SCOR SE et d’Altarea sont de 56,63% et de 15,94%. La part du capital social détenue par le public est de 27,35%.
Nommée en qualité d'administrateur, Altarea siège au Conseil d'administration de MRM depuis le 16 novembre 2022.
Cette opération structurante ouvre de nouvelles perspectives de développement pour MRM avec le déploiement de sa politique de gestion dynamique des actifs sur la base d’un portefeuille élargi.
2019 : Achèvement du recentrage de MRM sur les actifs de commerce, inflexion stratégique initiée au moment de l’entrée de SCOR au capital de MRM.
Début 2019, MRM est devenue une pure foncière de commerce, conformément à la stratégie de recentrage initiée en 2013. La société s’était alors fixé trois priorités : l’optimisation des prix de cession de ses actifs de bureaux en terminant le travail d’asset management engagé avant leur mise sur le marché, la valorisation de ses centres commerciaux passant notamment par la mise en œuvre d’un important programme d’investissement qui a été implémenté à compter de 2016 et la gestion dynamique de ses actifs.
En janvier 2019, la cession d’Urban à Montreuil est venue marquer l’achèvement du plan de sortie du segment des bureaux. En ce qui concerne le plan de valorisation de ses actifs de commerce, MRM est en 2019 dans sa dernière phase. Enfin, MRM a déjà commencé à récolter les fruits de sa politique de gestion dynamique et d’adaptation du mix commercial des actifs aux comportements de consommation et poursuit ses différentes initiatives.
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Par ailleurs, forte de sa situation financière solide et de sa capacité de génération de cash-flow, MRM entend poursuivre sa politique active et régulière de rémunération des actionnaires adoptée en 2014.
2013 : recapitalisation de MRM et prise de participation majoritaire par SCOR SE
En mai 2013, SCOR SE devient actionnaire majoritaire avec une participation de 59,9% dans le capital de MRM. Son entrée dans le capital s’est faite via une augmentation de capital réservée à laquelle SCOR SE a souscrit en numéraire à hauteur de 53 millions d’euros. Concomitamment, la dette obligataire que portait l’une des sociétés du Groupe (DB Dynamique Financière) a été convertie en nouvelles actions MRM. Enfin, les missions de conseil de CBRE Global Investors en matière de gestion des actifs ont été adaptées afin de tenir compte de la nouvelle stratégie immobilière de MRM.
À la faveur de ces opérations, la situation financière de MRM a été profondément assainie et son endettement financier net total, qui était de 94% à fin décembre 2012, a été réduit à 51% à fin juin 2013, pour une valeur de patrimoine de près de 270 millions d’euros. Une nouvelle gouvernance a été mise en place et l’équipe de direction a été internalisée.
MRM a ainsi retrouvé les marges de manœuvre lui permettant de se concentrer sur ses opérations immobilières et de mettre en œuvre la stratégie de recentrage de son activité sur la gestion d’actifs de commerce, accompagné d’un programme de cession progressive des immeubles de bureaux.
2008-2013 : déroulement des opérations dans un contexte économique difficile et sous contrainte de financement tendu
A compter de mi-2008, les effets de la crise financière et les difficultés d’accès au crédit durcissent le contexte de marché. Les conditions ne permettent pas à MRM de réaliser son objectif initial d’une levée de capitaux sur les marchés financiers, une opération qui devait permettre de financer ses programmes de valorisation d’actifs tout en réduisant son ratio d’endettement bancaire. MRM met alors en place un plan d’adaptation de ses opérations afin de pouvoir poursuivre le travail de création de valeur. Le Groupe se concentre sur le portefeuille d’actifs existants, ajuste ses programmes de valorisation et adopte une démarche d’investissement sélective et séquencée. Un programme d’arbitrage d’actifs stabilisés est lancé. Parallèlement, la période de mi 2008 à mi 2013 fait l’objet d’un travail continu pour réduire l’encours de la dette et gérer les échéances de crédit bancaire.
De 2008 à juin 2013, MRM a engagé près de 95 millions d’euros de CAPEX et mené à bien plusieurs projets de restructuration. C’est notamment le cas de Marques Avenue A6, fruit de la transformation d’un centre existant qui était devenu obsolète en centre de marques (livré en 2009 à Corbeil-Essonnes, cédé en 2010), de Carré Vélizy, un ensemble mixte dont la part de surfaces dédiées à l’activité de commerce a été augmentée en restructurant des surfaces de bureaux (livré en 2009 à Vélizy-Villacoublay), ou encore de l’immeuble Nova qui a fait l’objet d’une restructuration lourde (livré en 2012 en péri-Défense). Sur la période 2008 à mi-2013, MRM a cédé des actifs de bureaux et de commerce stabilisés pour un montant total de l’ordre de 250 millions d’euros. MRM a consolidé son patrimoine en réalisant de l’ordre de 20 millions d’euros d’acquisitions.
2007 : naissance de MRM, foncière cotée mixte bureaux et commerces
En décembre 2007, MRM, société cotée, est transformée en foncière de bureaux et de commerces. Son patrimoine, d’une valeur de plus de 450 millions d’euros, est composé des actifs apportés par deux fonds d’investissement initialement créés et gérés par CBRE Global Investors, positionnés sur le segment value-added et spécialisés, l’un dans les actifs de commerce en France (Commerces Rendement) et l’autre dans l’immobilier de bureaux en Ile-de-France (Dynamique Bureaux). MRM a opté pour le statut SIIC le 1er janvier 2008 et a été intégré dans l’indice Euronext IEIF SIIC en mars 2008.